Cinzia Tarantola

Sull’amministratore di condominio grava il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni e, conseguentemente, la responsabilità personale in merito agli eventuali danni a terzi derivanti dai beni condominiali comuni, come ad esempio le scale del fabbricato in condominio.
Proprio in tema di danni a terzi derivanti dalle scale dell’edificio condominiale, si è occupata di recente la Corte di cassazione, nella sentenza n. 23727, pubblicata il 22 novembre 2016.
La vicenda giudiziaria vedeva protagonista un condòmino che, uscendo dalla propria abitazione, scivolava sulle scale condominiali bagnate per le pulizie in corso, subendo lesioni fisiche. Il danneggiato chiamava in giudizio l’amministratore di condominio, nella sua qualità di custode, nonché il condominio stesso, nella sua interezza, in base all’articolo 2043 del Codice civile per vedersi risarcito il danno subito.
Si costituiva in giudizio l’amministratore personalmente, nonché il condominio che, nel contestare la domanda, chiamavano in causa l’impresa di pulizie e la compagnia assicuratrice del condominio.
La domanda veniva rigettata in primo grado ma la Corte d’appello di Venezia affermava la responsabilità per danno da cose in custodia (articolo 2051 del Codice civile), sia dell’amministratore che del condominio.
L’amministratore e il condominio ricorrevano quindi in Cassazione, deducendo la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2051 «in relazione alla mancata verifica del nesso di causalità tra danno e cosa presuntamente pericolosa» nonché per la omessa valutazione del caso fortuito dovuto alla presenza di acqua sulle scale.
Va però ricordata, anzitutto, la sentenza della Cassazione di alcuni anni fa (23584/2013), che afferma: «ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., allorché venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito».
Detto ciò, la Cassazione investita della questione, precisa che «il caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. può rinvenirsi anche nella condotta del terzo quando essa, rivelandosi come autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (Sez. 3, n. 18317 del 2015, Rv. 636857). Nel caso, la decisione della corte territoriale è corretta in quanto non risulta provato dal soggetto onerato, nelle sedi di merito, un ruolo causale dell’acqua sulle scale qualificabile quale imprevedibile, inevitabile ed esclusivo, ossia eccezionalmente assorbente e avulso dal normale utilizzo della cosa in custodia».
Pertanto, conformemente al filone giurisprudenziale per cui l’amministratore è custode dei beni condominiali comuni (sentenze 25251/2008; 24804/2008; 7103/2013; 34147/2012) viene escluso, nel caso di specie, il caso fortuito. La Corte ha quindi confermato la sentenza impugnata sancendo l’obbligo, per l’amministratore personalmente e per il condominio, di risarcire il danno.

Per inserire i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore negli edifici con riscaldamento centralizzato è il momento di chiedere preventivi, valutare i costi e approvare le delibere di adozione. La nuova scadenza del 30 giugno 2017 fissata dal decreto legge Milleproroghe (Dl 244/2016) dà infatti qualche mese di tempo per mettersi in regola. Il decreto Milleproroghe (ora in fase di conversione da parte del Parlamento) ha spostato di sei mesi il precedente termine del 31 dicembre 2016.

L’obbligo discende dalla direttiva europea sull’efficienza energetica 2012/27/CE (recepita, nel nostro Paese, dai decreti legislativi 102/2014 e 141/2016). Per chi non lo rispetta, sono previste sanzioni dai 500 ai 2.500 euro per unità immobiliare. E, secondo le proiezioni delle associazioni di categorie sono ancora molti i condomini in Italia che non si sono adegua.
Il timing dell’installazione
L’installazione delle termovalvole può avvenire solo se l’impianto è scarico di acqua. Tra marzo e aprile (in base al territorio di appartenenza) si spegneranno nelle diverse Regioni i riscaldamenti e, da quel momento fino al 30 giugno, scatterà la finestra utile per effettuare le opere.
Chi ha già deliberato i lavori e scelto la ditta che deve eseguirli, deve quindi aspettare qualche settimana.
Per chi, invece, non ha ancora deliberato in assemblea l’intervento o deve scegliere l’impresa cui affidare l’installazione, è bene accelerare e cominciare a raccogliere preventivi, comparare i costi e indire le assemblee di condominio necessarie per il via libera all’installazione. Anche per evitare la corsa all’adeguamento degli impianti prima dell’accensione stagionale che, lo scorso settembre, ha comportato un sovraccarico di richieste e la difficoltà, in alcuni casi, per le ditte specializzate di soddisfare la domanda.
L’approvazione
Ai fini della normativa di condominio, l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore in condominio si approva con la maggioranza semplice (un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio). Il quadro cambia nel caso in cui si decida di applicare la ripartizione introdotta dal decreto 141/2016, derogando alla norma Uni 10200: in questo caso, è necessaria la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno i 500 millesimi.
Installare valvole e contabilizzatori può essere, inoltre, l’occasione per analizzare l’efficienza dell’intero edificio e approvare altri lavori, come la sostituzione di una caldaia vecchia o la risoluzione di problemi di dispersioni di calore dal tetto, dalle facciate o dalle finestre.
I costi
Per ciò che riguarda l’ammontare delle spese da sostenere, dipende da che cosa si sceglie di installare. Sul mercato esistono diversi modelli di valvole termostatiche e cronotermostatiche che permettono di regolare le temperature a seconda delle ore del giorno. In media, ipotizzando una spesa di 100/120 euro a calorifero in un appartamento di 80/90 mq con 5 caloriferi, il costo a unità immobiliare resta comunque entro i mille euro. Senza considerare, poi, le detrazioni fiscali. Per coprire i costi, è possibile fruire anche della detrazione fiscale al 65% nel caso in cui l’intervento sia contestuale al cambio di caldaia e del 50% se riguarda il solo inserimento dei nuovi dispositivi.
I controlli
Per ciò che riguarda i controlli, occorre comunque considerate che il sistema di verifica è lo stesso che regola le ispezioni di efficienza energetica delle caldaie.
Ogni anno – nel caso degli apparecchi condominiali, che superano una certa potenza – il manutentore sottopone a un check l’impianto e stila il cosiddetto “rapporto di controllo”, che viene trasmesso alle Regioni.
Le ispezioni scattano a campione e sono disposte dalle Province e dai Comuni sopra i 40mila abitanti (e dagli organismi da questi incaricati): le ammende toccano all’ente regionale.
Laddove sono attivi i catasti che mappano lo stato dell’arte, ovviamente è più facile individuare i palazzi non a norma. Questo significa che, per come è impostata la verifica sugli impianti termici, è facile che le situazioni di non conformità inizino a venire al pettine dopo i mesi di settembre e ottobre. Quando i manutentori incaricati delle ispezioni verificheranno le caldaie e segnaleranno la cosa nei rapporti di controllo. Quindi, nella pratica, ancora un po’ di tempo per correre ai ripari (a riscaldamenti spenti) c’è.

Per la Cassazione il condominio parziale serve a semplificare i rapporti gestori, ma non fa venir meno la responsabilità di chi abita in altra scala
È il condomino a essere responsabile per le lesioni gravissime occorse alla bambina caduta nel vano ascensore. Dell’incidente rispondono tutti i condomini, anche quelli che abitano in scale diverse da quelle in cui è collegato l’ascensore e che dispongono di impianto autonomo, stante il mancato adeguamento alla disciplina regolamentare.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nella sentenza n. 44636/2017 (qui sotto allegata). In sede d’appello, era stata riformata la sentenza di primo grado che aveva affermato la responsabilità concorrente del condominio e della società d’installazione dell’ascensore, con condanna al contempo della società di assicurazione alla manleva a favore dell’impresa.
In Cassazione, tuttavia, i condomini evidenziano che la Corte d’Appello sarebbe incorsa in errore, non avendo rilevato la natura parziale del condominio. In particolare, il giudice a quo avrebbe errato a ritenere comune la scala D, dove era avvenuto l’incidente.
Lo stabile, infatti, evidenzia la difesa, è composto da quattro scale ognuna delle quali indipendente rispetto alle altre e dotata di un proprio ascensore autonomo. Il giudice ha sbagliato, dunque, considerare la natura condominiale dell’edificio solo perché tutti i proprietari delle singole unità di edificio sono contitolari di parti comuni poste in rapporto funzionale con l’utilizzo delle singole unità della proprietà individuale. Secondo tale ricostruzione, quindi, sarebbe mancata ogni responsabilità a carico dei condomini appartenenti alle scale A, B e C).
Tuttavia, evidenzia la Cassazione, quanto ai condomini la cui opposizione era stata in sede di merito dichiarata inammissibile, questi avrebbero dovuto intervenire nel giudizio in cui la difesa è stata assunta dall’amministratore (che non aveva eccepito alcuna natura parziale) o anche avvalersi, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione dell’appello o del ricorso per cassazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato.
Altro discorso, invece, per le censure sollevate dai condomini mirano a vedere accertata la natura parziale del condominio e la non appartenenza alla comunione della scala D ove si trova l’impianto di ascensore il cui mancato adeguamento alla prescritta disciplina regolamentare è stato riconosciuto essere stato la causa dell’incidente addebitabile al condominio.
Si dimentica di valutare, spiega la Cassazione, che il condominio parziale è situazione configurabile per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, e ciò non incide affatto sulla rappresentanza del condominio nella sua unitarietà in capo all’amministratore (cfr. Cass., Sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).
Il ricorso va dunque rigettato.